Месторасположение объекта и его состояние. Описание местоположения границ объекта недвижимости

Исследуемый объект располагается по адресу ул. Гагарина, 38, в г. Томске. Общий вид объекта приведен на рисунке 1.

Рисунок 1 - Общий вид здания по адресу ул. Гагарина, 38

Основные характеристики местоположения объекта приведены в таблице 1.

Таблица 1. Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель
	Советский
	Ул. Гагарина, д. №38
Преобладающая застройка микрорайона	Объект расположен в микрорайоне, застройка которого имеет преимущественно нежилой характер.
Транспортная доступность	Продолжительность дороги от центральной части города (пл. Ленина) до здания при езде на легковом автомобиле составляет: около 5 минут, при использовании общественного транспорта - около 5 минут езды до ближайшей остановки общественного транспорта.
Обеспеченность общественным транспортом	Транспортная доступность объекта хорошая: ближайшие остановки общественного транспорта располагаются вблизи рассматриваемого жилого дома: по пр. Ленина и (автобусы 4,12,16,17,19 и др., троллейбусы 2, 3, 4 и др.), ул. Гагарина (автобус №8 кольцевой), трамвайные пути по ул. Советская (трамвай №1 и №2). Объект находится в 3 минутах ходьбы от остановки общественного транспорта.
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (5-15 минут ходьбы)	В ближайшем окружении располагаются объекты административно-офисного и торгового назначения, а также торговый центр, караоке-бар и спортивный магазин.
Обеспеченность района социальной инфраструктурой	Район с хорошо развитой инфраструктурой
Состояние прилегающей территории	Хорошее, имеются удобные подъездные пути, заасфальтированные тротуары, озеленение

Характеристики здания приведены в табл. 2.

Таблица 2. Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Отдельностоящее здание
Материал наружных стен
Материал перекрытий	Ж/бетонные
Наружная отделка	Оштукатуренный и окрашенный фасад
Техническое обеспечение здания	Подведены и подключены инженерные коммуникации: холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, канализация, отопление
Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж	Непосредственно у здания отсутствует, но за оградой имеется парковка примерно на 10 машино-мест
Количество этажей в здании
Площадь общая, кв. м
Внутренняя отделка	улучшенная

оценочный стоимость недвижимость затратный

Местоположение объекта на карте города приведено на рисунке 2.

Рисунок 2 - Местоположение объекта на карте г. Томска

Экспертиза регистрируется в надзорных органах (Ростехнадзор). Экспертизе подлежат объекты связанные с особо опасным производством (некоторые грузоподъемные средства, баки под давлением, паропроводы, газопроводы, здания относящиеся к ООП). полный перечень объектов попадающих под экспертизу есть в нормативных документах, перечень которых приводится ниже. Процесс проведения и прохождения регистрации заключения экспертизы регламентируется следующими нормативными документами: ФЗ №116 ПБ 03-246-98 РД 03-298-99 ПБ 03-517-02 так же организация проводящая экспертизу должна иметь соответствующие лицензии. Принципиальной разницы в составе работ при выполнении экспертизы и проведении обследования нет. Обследование технического состояния здания - выполняется на основании допуска СРО проектировщиков, с целями, указанными в ГОСТ 53778. Экспертиза промышленной безопасности (в том числе зданий) - выполняется на основании лицензии Ростехнадзора, в соответствии с требованиями 116-ФЗ; судебная экспертиза (гражданские дела) - для выполнения разрешений не требуется, регламентируется гражданским процессуальным кодексом; судебная экспертиза (уголовные дела) - выполняется государственными экспертами, регламентируется уголовно-процессуальным кодексом. Чаще всего путаница происходит в области понятий "обследование зданий" и "экспертиза зданий (ПБ). Первым документом по обследованию был ВСН 57-88 (с 1986 г), он касался только жилых зданий, в промышленности были различные ведомственные документы, не имеющие единой терминологии, потом появился СП 13-102 (2004 год), но в области ПБ уже была сложившаяся и развитая система нормативов и только с появлением ГОСТ 53778 (2011 год) начали приходить к единой терминологии в области обследования и экспертизы Обследование здания, на данный момент, является частью экспертизы ПБ, но система лицензирования разделяет эти понятия, так как эксперты ПБ без допуска СРО не имеют права проводить обследование, а проектировщики с допуском СРО не имеют права проводить экспертизу ПБ без лицензии Ростехнадзора Эти понятия различаются только правом выполнения работ, а по своей сути (составу работ, задачам) они практически идентичны, существенным отличием может быть только цель выполнения работ, именно цель работ и покажет вам что необходимо вам делать - экспертизу или обследование. ГОСТ 53778 распространяется на проведение работ по: - комплексному обследованию технического состояния зданий и сооружений для проектирования их реконструкции или капитального ремонта; - обследованию технического состояния зданий и сооружений для оценки возможности их дальнейшей безаварийной эксплуатации или необходимости их восстановления и усиления конструкций; - общему мониторингу технического состояния зданий и сооружений для выявления объектов, конструкции которых изменили свое напряженно-деформированное состояние и требуют обследования технического состояния; - мониторингу технического состояния зданий и сооружений, попадающих в зону влияния строек и природно-техногенных воздействий, для обеспечения безопасной эксплуатации этих зданий и сооружений; - мониторингу технического состояния зданий и сооружений, находящихся в ограниченно работоспособном или аварийном состоянии, для оценки их текущего технического состояния и проведения мероприятий по устранению аварийного состояния; - мониторингу технического состояния уникальных, в том числе высотных и большепролетных, зданий и сооружений для контроля состояния несущих конструкций и предотвращения катастроф, связанных с их обрушением. Порядок проведения технической экспертизы здания: Задание технической экспертизы: 1. Экспертиза общестроительных работ. 1.1 Идентификация недостатков и дефектов несущих и ограждающих конструкций (фундаменты, стены, крыша, стеклянные конструкции). Заключение конструктора по результатам констатированных деформации. 1.2 Идентификация недостатков и дефектов отделочных работ (стены, потолки, полы, специальные элементы). 1.3 Идентификация недостатков и дефектов специальных работ (камин). 4 1.4 Идентификация недостатков и дефектов работ по благоустройству. 2. Термоаудит и проверка наружных конструкций на плотность. 2.1. Инструментальное определение мест тепловых потерь здания, что является важным для определения планируемых эксплуатационных затрат по отоплению здания и пр. 3. Экспертиза и аудит сетей отопления. 3.1. Проверка состояния котельной, элементов системы отопления и настроек котла. 4. Экспертиза и аудит сетей вентиляции. 4.1. Проверка состояния и настроек вентиляционного оборудования, элементов системы вентиляции и замеры параметров обмена воздуха. 5. Экспертиза и аудит сетей кондиционирования. 5.1. Проверка состояния и настроек кондиционерного оборудования, элементов системы кондиционирования и замеры параметров охлаждения воздуха (расчетная проверка мощности системы). 6. Экспертиза и аудит сетей водообеспечения. 6.1. Проверка системы холодного водоснабжения (проверка давления системы, проточности системы). 6.2. Проверка системы горячего водоснабжения (проверка давления системы, проточности системы, проверка системы циркуляции горячей воды). 6.3. Проверка состояния и настроек системы водоподготовки. 6.4. Заказ анализа воды. 7. Экспертиза и аудит сетей канализации. 7.1. Проверка системы канализации (проверка проточности системы). 7.2. Проверка сетей канализации ТВ зондом. Проверка позволяет оценить состояние канализационных труб изнутри, что может быть важно для обследования системы канализации под фундаментом дома. 8. Экспертиза и аудит состояния бассейна и его обеспечивающих сетей. 8.1. Проверка состояния и настроек системы оборудования бассейна. 8.2. Проверка состояния воды в бассейне (химический анализ - экспресс метод) 8.3. Проверка состояния покрытия бассейна (PVC покрытие). 9. Экспертиза и аудит сетей электроснабжения. 9.1. Проверка состояния главного щита. 9.2. Проверка системы электроинстолляции: выборочная проверка групп электроинстолляции на сопротивление. 9.3. Проверка системы заземления и молниезащиты. 5 9.4. Проверка нагрузки и расчет резерва системы электроснабжения. 10. Экспертиза и аудит сетей слабых токов. 10.1. Проверка состояния вводного кабеля (телефон, интернет). 10.2. Проверка системы телефонизации (элементы, конфигурация). 10.3. Проверка системы интернет (элементы, конфигурация). 11. Все результаты экспертизы оформить в виде единого отчета с фотофиксацией и рекомендациями по устранению констатированных дефектов и недостатков. 2.Пример выводов и рекомендаций по результатам проведения экспертизы: Основываясь на результаты проведенных проверок на объекте в +++, были сделаны следующие выводы и рекомендации по основным проблемам и недостаткам здания (детальное описание находится в материалах технической экспертизы): 1. Констатированы признаки неравномерной усадки фундамента здания. Показатель - трещины на фасаде. Констатированы трещины двух типов – поверхностные и сквозные. Характер констатированных трещин и ширина их раскрытия указывают на то, что они не влияют на конструктивную целостность и безопасность эксплуатации несущих конструкций. Необходимо произвести „протезирование” и косметический ремонт трещин на фасаде здания. 2. Признаков нарушений гидроизоляции подвала здания не обнаружено. 3. Констатированы проблемы конструкции крыши: нарушен теплоизоляционный и пароизоляционный слои чердачного перекрытия, а также недостаточная вентиляция чердачного помещения. В результате превышения теплопотерь, происходит образование конденсата на несущих конструкциях крыши и стен, в следствие чего, происходит гниение деревянных конструкций и повреждение внутренней отделки. Необходимо обеспечить вентиляцию чердачного помещения и произвести обработку деревянных конструкций антисептиком. 4. Констатированы повреждения и деформации ограждающих конструкций бассейна – несущих металлических конструкций, ограждающих оконных систем и конструкции крыши. Ввиду неблагоприятного влияния повышенной влажности в помещении 6 бассейна, произошла коррозия всех металлических элементов – несущие конструкции, крепежные элементы конструкции крыши, элементы бассейна (лестница), вентиляционные решетки, шкаф коллектора бассейна, элементы освещения и т.д. Также констатированы деформации ограждающих ПВХ конструкций - окон и дверей. Именно через ограждающие конструкции помещения бассейна происходят наиболее большие теплопотери, а следовательно необходимы наибольшие энергозатраты на его содержание. Необходимо обеспечить необходимую вентиляцию помещения и произвести антикорозионную обработку несущих металлических конструкций, остальные поврежденные металлические элементы подлежат замене. Необходимо пересмотреть решения ограждающих конструкций бассейна, вплоть до их полной замены. 5. Обследованные стеклянные конструкции находятся в удовлетворительном состоянии. Необходимо произвести профилактическое обслуживание окон и дверей. 6. При проведении тепловизионного обследования здания констатировано, что энергоэффективность и воздухопроницаемость здания соответствует нормативным требованиям. Однако, для уменьшения теплопотерь здания, целесообразно рассмотреть возможность улучшения показателей теплового сопротивления оконных и дверных конструкций, а также чердачного перекрытия и ограждающих конструкций бассейна. Для определения наиболее эффективных конструктивных и узловых решений, которые позволят достигнуть показателей максимальной энергоэффективности здания, необходимо произвести энергоаудит с расчетом энергопотребления. 7. При проведении обследования территории, констатированы локальные повреждения конструкций забора и локальные зоны проседания брусчатки. Необходимо провести косметический ремонт забора и устранение просадки брусчатки. 8. При проведении обследования отделки здания, констатированы дефекты крашеных стен и потолков, а также отслоения кафеля от основания в помещениях бассейна и гаража. Необходимо провести косметический ремонт. 9. При проведении обследования системы отопления, констатировано, что система морально устарела. Запас ресурса котла 3-5 лет. Все регулировки котла могут 7 проводиться только в ручном режиме. На содержание бассейна потребляется ~65% мощности котла. Рекомендуем произвести перерасчет и реконструкцию системы отопления. 10. При проведении обследования систем вентиляции, констатировано, что системы не обслуживались, не эксплуатировались и находятся в запущенном состоянии. Качество монтажа вентиляционных систем не соответствуют нормативным правилам. Производительность вентиляционного агрегата здания позволяет обеспечить минимальные требования воздухообмена в жилом доме. Система вентиляции бассейна не обеспечивает нормальное функционирование данной зоны. Рекомендуем разработать проект для проведения капитального ремонта или замены всего оборудования. 11. При проведении обследования системы кондиционирования, констатировано, что существующее решение крепления агрегатов системы кондиционирования является причиной деформаций несущих конструкций здания. Агрегаты системы кондиционирования находятся в рабочем состоянии. Управление фанкойлами осуществляется в ручном режиме. Качество монтажа трубопроводов систем не соответствуют нормативным правилам. Рекомендуем установить агрегаты системы кондиционирования на отдельно стоящую платформу, произвести сервисное обслуживание чиллера и фанкойлов, заменить систему трубопроводов, и установить систему автоматического контроля температуры. 12. При проведении обследования системы подготовки питьевой воды, констатировано, что агрегаты находятся в удовлетворительном состоянии. В результате анализа питьевой воды констатировано, что превышено содержание сульфат-ионов. Для улучшения показателя содержания сульфат-ионов, рекомендуем установить систему обратного осмоса. Рекомендуем провести профилактическое обслуживание кранов и смесителей. 13. При проведении обследования системы канализации, сверхнормативная усадка труб, противоуклоны, серьезные засоры, повреждения труб или некачественные стыки не обнаружены. Также было констатировано, что трубопроводы ливневой канализации за время эксплуатации не промывались и серьезно загрязнены. Рекомендуем провести промывку канализационных трубопроводов 14. При проведении обследования состояния бассейна, констатировано, что оборудование находится в рабочем состоянии, но морально и технически устарело. В существующем состоянии бассейн может прослужить 2-3 года. Все обслуживание бассейна может проводиться только в ручном режиме. Уход за бассейном производится нерегулярно. Массажный навесной блок имеет явные повреждения. 8 Рекомендуем провести частичную замену оборудования и проржавевших деталей бассейна. 15. При проведении обследования системы электроснабжения, констатировано, что доступной мощности не достаточно для одновременного функционирования электрооборудования здания. Силовые сети и освещение объединены, что является ошибкой. Отсутствует система молниезащиты и заземления. Отсутствует электроподогрев системы водостоков. Необходимо произвести реконструкцию сетей электроснабжения, а также подать запрос на увеличение мощности от сетей Красэнерго. Рекомендуем установить системы молниезащиты и заземления, а также электроподогрев системы водостоков. Группировка и описание зданий и сооружений Недвижимость включает большое разнообразие видов зданий и сооружений, существенно отличающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим показателям. Все здания объединяют в три основные группы: производственные, жилые и общественные, которые по признакам этажности и другим критериям классифицируют на множество типов и категорий. Так, производственные здания бывают с естественным или совмещенным освещением, отапливаемые и неотапливаемые и т.д. К основным признакам группировки зданий относят: · этажность; · вид освещения; · систему водухообмена; · температурный режим; · транспортное оборудование; · вид строительного материала; · капитальность; · срок службы. Жилые дома в городах обычно объединяют в четыре основные категории: престижные, массовые, пятиэтажки («хрущевки») и элитные (люкс). Престижные современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам, «сталинские» середины прошлого века и пятиэтажные с высокими потолками и лифтами. Массовые современные блочные и панельные дома в 12, 14, 17 и 22 этажа в различных районах города. Пятиэтажные дома - панельные, блочные и кирпичные, чаще всего без лифта и мусоропровода. В группировку общественных зданий и сооружений входят: · предприятия торговли; · предприятия общественного питания; · административные; · культурно-просветительские учреждения; · лечебно-оздоровительные учреждения; · учебно-воспитательные учреждения и т.д. Сооружения классифицируются по следующим признакам: · функциональное назначение; · вид строительного материала; · капитальность; · срок службы. Функциональное назначение сооружений подразделяется на: · коммуникационное; · транспортное; · водоканализационное; · устройства для размещения технического оборудования. Сооружения подразделяются по следующим видам строительного капитала: · земляные; · деревянные; · каменные; · кирпичные; · металлические; · железобетонные. По капитальности сооружения подразделяются на: · прочные; · особо прочные; · вековой прочности. По сроку службы сооружения подразделяются на: · 8-15 лет; · 20-30 лет; · 40-75 лет; · 100-200 лет. Необходимые показатели можно получить, используя следующие методические приемы. 1. Площадь здания, подвалов, полуподвалов и мансарды определяют по их наружному периметру без учета архитектурных украшений (колонн и др.). Сложную конфигурацию измеряют по частям. 2. Высоту здания измеряют расстоянием от поверхности земли около него до верхней линии карниза; подвалов и полуподвалов? от их пола до потолка, а мансарды? от верхней линии карниза здания до верхней линии карниза мансарды. 3. Пристройки легкого типа (веранды и др.) описывают, измеряют и оценивают отдельно от самого здания, а небольшие пристройки (наружное крыльцо и т.п.) учитывают экспертным путем. 4. При описании недостатков составляют «дефектную» ведомость по каждому конструктивному элементу здания с указанием размера повреждения и степени износа или сохранности. 5. Износ или степень сохранности (100% минус процент износа) здания при обычном (типичном) использовании можно рассчитать упрощенным способом? по соотношению предельного срока его службы и фактического хронологического возраста или по темпам потери ценности строения за каждые 10 лет эксплуатации при средних типичных условиях использования (табл. 1). Таблица 1 Доля потери первоначальной стоимости строений в зависимости от хронологического возраста и среднего предельного срока службы

Фактическое время существования, лет	Средние предельные сроки службы строений, лет
	0,005	0,01	0,01	0,02	0,03	0,04	0,20	0,26
	0,02	0,03	0,04	0,06	0,12	0,16	0,45	1,00
	0,04	0,06	0,09	0,14	0,25	0,36	1,00
	0,11	0,18	0,25	0,39	0,70	1,00
	0,16	0,25	0,36	0,56	1,00
	0,22	0,34	0,49	0,77
	0,30	0,45	0,64	1,00
	0,36	0,56	0,81
	0,45	0,70	1,00
	0,54	0,84
	0,64	1,00
	0,75
	0,87
	1,00

Эксплуатационные качества зданий и сооружений характеризуют следующие параметры.

1. Конструктивная надежность и физическая долговечность:

Прочность и устойчивость конструкции;

Влаго- и морозостойкость;

Водонепроницаемость и др.

2. Функциональное соответствие:

Удельные площади и кубатура;

Температурно-влажностный режим в помещениях;

Термичность, звукоизоляция;

Эстетичность, эргономичность, экологичность, безопасность в использовании и др.

3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению:

Отношение нормируемой (рабочей) площади к общей;

Отношение строительного объема к рабочей площади;

Отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания;

Комфортабельность.

4. Экономичность строительства и эксплуатации:

Стоимость возведения строения;

Эксплуатационные затраты;

Доходность использования.

Эргономические показатели характеризуют соответствие недвижимости антропометрическим, психологическим, гигиеническим требованиям людей, удобству пользования и управления объектом.

Безопасность эксплуатации - это степень защищенности людей от воздействия опасных и вредных факторов, возникающих при пользовании объектом.

Показателем безопасности воздействия недвижимого имущества является:

· радиоактивное;

· электромагнитное;

· химическое;

· сейсмологическое;

· пожароопасное;

· шумовое;

· психологическое;

· вибрационное.

После физической и экономической характеристики объекта недвижимости необходимо провести

анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне: в ближайшем окружении.

Для этого дается оценка качества местоположения недвижимости (здания, сооружения, предприятия), которое определяется многими условиями, в частности, соответствием принятому в данном районе

типу строений и близостью к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус

и экономическое местоположение объекта.

Ситус - результат взаимодействия конкретного варианта землепользования и экономической

среды по крайней мере на четырех уровнях. Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта.

К переменным макроэкономическим факторам недвижимых объектов относят:

· уровень инфляции;

· уровень безработицы;

· общее состояние экономики;

· система налогообложения;

· валютные курсы;

· конъюнктура на мировых рынках;

· международные события;

· степень интеграции экономики в мировую систему.

ИИзучение места размещения объектов, особенно промышленных, должно содержать также оценку

ссредств удаления отходов и выброса отработанных материалов. Среди них следует выделить:

а) а) газообразные (дымы, пары и т.д.), которые обычно перерабатываются до снижения их

концентрации до безопасных уровней;

б) физические (шум, тепло, вибрация и т.д.), уровень которых также снижается до приемлемого

уровня, часто с использованием специального оборудования;

в) жидкие или твердые, которые выносятся с помощью насосов и канализационной системы на значительные расстояния, собираются вконтейнеры или ссыпаются в отвалы, сжигаются или

подвергаются специальной обработке.

При прочих равных условиях качество местоположения недвижимости во многом определяют

факторы, устанавливаемые государством и местными органами власти:

система хозяйствования (хозяйственное и торговое право; лицензионные и сертификационные

нормы; условия перевода);

капитала и прибыли, юридические требования к учредительным документам организации, к

отчетности, бюджетному контролю и аудиту; трудовое законодательство, риск изменения

хозяйственного устройства, т.е. риск политической нестабильности, экспроприации, ограничения в деятельности предприятия);

регулирование пересечения границы (таможни, законы внешней торговли и управление ими);

меры по защите окружающей среды (регулирование нагрузок на окружающую

среду, возмещение вреда экологии, налоги за использование окружающей среды); государственная помощь (субсидии, целевые программы для отдельных районов, административная поддержка их дальнейшего использования).

Важными факторами при оценке местоположения недвижимости могут быть природные

климатические условия. Кроме непосредственного воздействия на стоимость зданий и сооружений

таких факторов, как снижение влажности, кондиционирование воздуха, охлаждение или специальный дренаж, большое значение могут приобретать многообразные влияния окружающей естественной

среды на жизнедеятельность людей, находящихся в них.

Краткая информация о районе расположения объекта оценки

Объект оценки - квартира, общей площадью 64,4 кв.м., расположенная по адресу: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7.

Рисунок 1. Карта расположения объекта оценки

Объект оценки расположен в микрорайоне «Взлётка» в Советском районе г. Красноярск.

Самый большой по размерам и количеству проживающих жителей. На его окраине также находятся крупнейшие заводы Красноярска: Металлургический (КРАМЗ) и Алюминиевый (КРАЗ). На территории Советского района расположены участки массового жилищного строительства: микрорайоны Северный и Взлетка. В старых микрорайонах жилой фонд - это хрущевки и дома улучшенной планировки. Застройка новых районов ведется домами серии 97-111 и монолитно-кирпичными домами. Жилой фонд совершенно разнообразный и представлены дома от деревянных до кирпичных.

Взлётка, правильное наименование «Аэропорт», - городской жилмассив, возникший на месте части аэродрома аэропорта Красноярск >.

Строительство массива началось в конце 1980-х годов.

Жилмассив расположен выгодно с точки зрения географического положения: 5-10 минут на машине до центра, столько же - до правого берега (рядом - один из мостов).

В части, называемой «Новая Взлётка», расположен один из крупных городских рынков. В жилмассиве находится центральные офисы сотовых компаний «Билайн >», «МТС >», «Мегафон Рядом со школой 145 расположен корпус №5 Красноярского государственного педагогического университета. В жилмассиве наличествуют супермаркеты: «Командор», «Красный Яр»,; несколько строймаркетов. Несложно найти хорошие спортивные залы, рестораны и кафе. В здании жилого комплекса «Кода», среди многочисленных офисов, расположенных на первых этажах, существует клиника пластической хирургии. В жилмассиве Аэропорт расположены три школы - №№ 145, 149, 150.

Один из главных недостатков жилмассива, помимо его расположения в новой, только обустраиваемой, продуваемой всеми ветрами части города, что подчас не нравится коренным красноярцам, - отсутствие деревьев, скученность, панельные десятиэтажки, узкие улицы, перенаселённость - обычные признаки типичнейшего окраинного спального района, застроенного в восьмидесятые-девяностые годы прошлого века. Местоположение жилмассива в части сейсмоустойчивости признано также не самым удачным

Краткое описание окружения

Объект оценки, расположен в микрорайоне «Взлётка» в Советском районе города Москвы.

В ближайшем окружении от объекта оценки расположены жилые многоэтажные здания. В близости находится крупный торгово-развлекательный центр «Планета».

Описание объекта оценки

Объект оценки - двухкомнатная квартира, общей площадью 64,4 кв.м., расположенная по адресу: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7.

Оцениваемая квартира расположена на 2 этаже.

На дату оценки квартира используется для проживания.

Подробное описание объекта приведено в таблице ниже.

Таблица 5. Характеристика объекта оценки

Показатель	Характеристика показателя
Характеристика местоположения объекта
	Красноярск
	ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7
Местоположение в городе	М-н «Взлётка», Советский р-н.
Преобладающая застройка микрорайона
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	ТРЦ «Планета», магазины, школа, д/сад, аптека, салоны красоты, парикмахерские.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)
Престижность данного района
Транспортная доступность	Нормальная
Экологическая обстановка	Нормальная
Средняя стоимость 1 кв.м.жилой площади в данном р-не на октябрь 2013 г. (2 комнаты)	59 389 руб. (по данным http://realty.dmir.ru/krasnoyarsk/prices/ceny-na-kvartiry-sovetskiy-raion/)

Другие материалы...

Организационно-экономическая характеристика предприятия на примере ООО АльфаСтиль
Преддипломная практика является важной составной частью подготовки специалистов с высшим образованием. В ходе данной практики происходит закрепление полученных ранее знаний, умений и навыков, а также приобретение новых. Финансовое состояние малого предприятия хара...

Экономическая эффективность комплексной механизации на период весенних полевых работ в условиях СПОК Восход
Сельское хозяйство - наиболее сложная и трудоемкая отрасль, как в агропромышленном комплексе, так и во всем народном хозяйстве. Обусловлено это, прежде всего воздействием на производство почвенно-климатических условий. Несмотря на то, что после перестройки в нашей...

Определение величины вероятной прибыли девелопера
Целью данной работы является определение величины вероятной прибыли предпринимателя (девелопера). Согласно наиболее употребляемому определению экономика понимается как процесс производства экономических благ, осуществляемый в условиях ограниченности всех видов...

Объект недвижимости - объект управления, представляющий собой: 4-х этажное здание площадью 384 мІ., с двумя пристройками площадью 100 и 80 мІ (соответственно).

В состав объекта управления входит земельный участок площадью 2200 мІ., в том числе:

Площадь застройки - 564 мІ. Площадь свободного земельного участка - 1363 мІ.

Географическое местоположение объекта недвижимости

Объект недвижимости, который передан нам в управление, располагается в Центральном районе г. Волгограда.

Состояние и развитие инфраструктуры Центральном района хорошее: рядом находится бизнес-центр «Меркурий», Ворошиловский торговый центр и торговый центр «Пирамида», НП «Конфил». Ближайшая жилая застройка - дома 5 и 16 этажей.

Ворошиловский район является привлекательным для строительства деловых, торговых, офисных помещений, т.к. является одним из деловых центров города.

Хорошо развита транспортная доступность: основные пешеходные маршруты пролегают по улицам Рабоче-крестьянская, Калинина, Канунникова, Козловская; ближайшая остановка общественного транспорта троллейбусов № 2, 8а, 10, 15а, кольцо скоростного трамвая и маршрутных такси пл. Чекистов.

1.3 Описание текущего использования объекта недвижимости

Объект управления (двух секционный жилой дом с двумя пристройками, мансардой и стоянкой) располагается по адресу ул. Новороссийская 15, кадастровый номер земельного участка 34:34:04:050000:000120:040

Описание объекта управления:

1. Год постройки 1988г. (При строительстве объекта были заложены 1 и 2 этажи высотой 4м для торговых площадей)

2. Количество этажей - 4

3. Тип объекта: двухсекционный жилой дом с двумя пристройками, мансардой стоянкой

4. Техническое состояние конструкций здания - хорошее.

5. Состояние прилегающей территории - удовлетворительное, требуется улучшения

6. Состояние коммуникаций - плохое, требует замены

7. Освещенность - хорошая

8. Состояние подъездных путей - хорошее

9. Состояние помещений общего пользования требует ремонта

10. Требуется установка специализированной охраны

11. Стоянка старая и требует модернизации

1.4 Правовая экспертиза

Наш объект относится к вторичным объектам недвижимости, т. е. это жилые и нежилые помещения, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номера как объектам индивидуального (раздельного) права собственности (иного вещного права). Объект недвижимости находится в частной собственности, его владельцем является физическое лицо. Единоличным собственником объекта является господин Сурин К.А. Договор на управление будет заключаться непосредственно с ним.

Объект, переданный в управление, относится к частному жилому фонду с нежилыми помещениями в виде пристроек к основному зданию.

Первоначально земельный участок находился в аренде, но после принятия закона о земле был приобретён в частную собственность.

Управленческое решение: требуется перепланировка в связи с изменением функционального назначения и ремонт здания. В этом случае было получено разрешение на перепланировку у инвестора (владельца).

1.5 Экологическая экспертиза

Экологическая проверка объекта недвижимости проводится с целью выяснения факторов, влияющих на здоровое пребывание людей. Экологическая проверка может включать анализ проб воздуха, воды, измерение уровня радиации, шума, вибрации.

Волгоград один из крупнейших промышленных центров России, но он входит в первую десятку городов с неблагоприятной экологической обстановкой. Ежегодно на волгоградцев обрушивается 130 тысяч тонн только твердых веществ 252 наименований. Загрязнен не только атмосферный воздух, почвы, но и вся гидрографическая сеть. Крупнейшая река Волга ежегодно вбирает в себя 33 миллиона кубических метров неочищенных стоков.

Сегодня необычайно возрастает и количество личного и грузового автотранспорта, изношенность парка общественного транспорта ужасающа и все это работает на этилированном ядовитом бензине. Состояние волгоградских дорог и улиц не поддается критике, что еще более усугубляет экологическое состояние городской среды.

Сложившаяся линейно-расчлененная структура города пришла в противоречие со значительным ростом антропогенных нагрузок на его экосистемы. Исторически гигантские промышленные предприятия в Волгограде размещались вдоль реки Волги на ее верхней террасе, южный и северный промышленные районы также находятся в непосредственной близости от весьма разросшихся селитебных территорий. Создалась парадоксальная ситуация, когда прохладой и чистотой Волги пользуется не население, а заводы-гиганты, загрязняющие ее вот уже 50 лет.

Данная ситуация характерна практически для всех крупных городов, особенно типична для городов с линейной структурой генплана, где основной композиционной осью обычно является крупная магистраль - один из главных источников дискомфорта. Традиционно все торговые, общественно-культурные объекты линейных городов размещены вдоль главной транспортной оси и являются основными "магнитами". Таким образом, десятки тысяч волгоградцев ежедневно попадают в зону экологического прессинга, разрушается здоровье людей, снижается их работоспособность, ограничиваются возможности полноценного и эффективного функционирования всей системы культурно-бытового обслуживания населения.

К видам негативного воздействия на окружающую среду относятся:

Выбросы в атмосферный воздух загрязняющих веществ и иных веществ

Сбросы загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в поверхностные водные объекты, подземные водные объекты и на водосборные площади

Загрязнение недр, почв

Загрязнение окружающей среды шумом, теплом, электромагнитными, ионизирующими и другими видами физических воздействий

Иные виды негативного воздействия на окружающую среду.

Основой для проектирования является составление "экологического паспорта" территории будущего жилого района, постройки новых домов, включающего в себя количественные и качественные характеристики предпроектного эколого-ландшафтного анализа.

Главными исходными предпосылками принимаемого планировочного решения являются:

Устойчивая благоприятная среда обитания человека;

Устойчивость природного ландшафта;

Рациональное ресурсоуправление.

Первое положение подразумевает:

Создание благоприятного микроклимата места; используются планировочные методы и приемы снижения вредных как антропогенных (шум, запыление, загазованность, наличие электромагнитных полей и др.), так и природных факторов (чрезмерная солнечная радиация, ветровой режим, отсутствие системы зеленых насаждений и др.);

Создание "визуально-экологической среды" путем введения разнообразной по типам жилой застройки;

Создание "проникающего зеленого каркаса" от уровня и сквера до уровня теплицы и зимнего сада при доме, "зеленой крыши" и "зеленого фасада".

Второе положение основывается на:

Рациональном функциональном природопользовании; функциональное использование территории подразумевает соответствие ресурсному по генплану территории и вписывание градостроительной структуры в природный каркас территории;

Учет характерных свойств территории путем многообразия форм жилой застройки

Сохранение и формирование биоразнообразия района.

Третье положение подразумевает использование метода "экоциклов". В проектном решении закладывается:

Формирование новой системы мусороудаления с разделением отходов по видам;

Использование технологически новых систем энерго- и теплоснабжения.

На основании требований предпроектного эколого-ландшафтного анализа, можно сделать выводы, что объект недвижимости находится в относительно благоприятной экологической зоне, т.к. он расположен в Ворошиловском районе, где нет предприятий, которые неблагоприятно воздействуют на организм человека. Для создания "визуально-экологической среды" мы сделаем высадку зеленных насаждений вокруг нашего объекта недвижимости, приведем в порядок деревья.

Объект недвижимости гармонично вписывается в ансамбль города, не нарушая его композиции.

1.6 Экономическая экспертиза на нулевой год

Анализ фактического денежного потока на содержание объекта недвижимости (нулевой год). Преобразование ПВД в чистый доход.

Арендуемые квартиры 32 - 4=28 шт.

Средняя ежемесячная арендная плата 286 руб/м2/мес. Тогда:

ПВД = (28*0,286*30+120*0,24)*12 мес.= 3228,48 т.р./год

За вычетом поправки на недогрузку и риски (3%).

ПАП = 3228,48*0,03 = 96,85 т.р./год

Доход от прачечной и игровых автоматов. (162 т.р.) Тогда:

ДВД = 3228,48 - 96,85 + 162 = 3293,63 т.р./год

Постоянные расходы

Переменные расходы

Резерв на возмещение износа

Итого расходы на возмещение износа:

ОР = 673,5+439+66 = 1178,5 т.р./год

Расчетный ЧОД = ПВД - ОР = (3228,48+162) - 1178,5 = 2211,98 т.р./год

Коэф. эффективности = ОР / ДВД = 1178,5 / 3293,63 = 0,36 = 36 %

Таблица 7

Характеристика объекта оценки

Фотографии объекта оценки

Вид с окна

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

Внешний вид дома

Ванная комната Кухня

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

2.4. Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении эффективности использование собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово - приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о законообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость : рассмотрение физических реальных в данной местности способов пользования.

Финансовая осуществимость : рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность : рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В настоящем отчете производился отбор альтернативных вариантов наиболее эффективного использования объекта оценки, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений. Более подробный анализ изложен далее.

Законодательная разрешенность : существует законодательное ограничение на использование жилых помещений в качестве нежилых и нежилых помещений в качестве жилых. В соответствии со ст. 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Объект оценки расположен на 3 этаже, ниже него расположены помещения жилого назначения.

Таким образом, законодательно разрешена эксплуатация следующих типов недвижимости:

Таблица 8

Тип недвижимости

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

КР 120703 - 01 - 41.15.ПЗ

Ввиду того, что существует законодательное ограничение на использование объекта оценки, то исследование физической и финансовой осуществимости, максимальной эффективности использования объекта не целесообразно.

Резюме:

В результате проведенного исследования наиболее эффективного использования объекта оценки мной были проанализированы следующие факторы, оказывающие влияние на эффективное использование объекта оценки.